Costa-ricanische Küstengrundstücke gibt es in drei Varianten, und alles, was danach kommt, hängt davon ab, mit welcher man es zu tun hat.

• Eigentum mit Titel (Volleigentum/Eigentum mit voller Verfügungsgewalt). Registriert im Registro Nacional mit einer Folio Real Nummer. Dies ist, was die meisten ausländischen Käufer erwerben sollten. Volle Eigentumsrechte, nachprüfbar im öffentlichen Register.
• Besitzrechte. Land, das durch dokumentierte Nutzung und nicht durch registrierte Titel gehalten wird. Es kann legitim sein und wird hier offen gehandelt, aber es birgt ein grundlegend anderes Risikoprofil und der Prüfaufwand ist höher. 
• Maritime Zonenkonzessionen. Die ersten 200 Meter von der Hochwassermarke sind nicht privat besitzbar, Punkt. Die ersten 50 Meter sind öffentlich. Die nächsten 150 Meter können durch städtische Konzessionen genutzt werden, die eher einer langfristigen Pacht als einem Eigentum ähneln. Hier ist der Teil, der die Leute überrascht: Ausländer mit weniger als fünf Jahren Wohnsitz können keine Konzession direkt halten, und ein Unternehmen mit einer Konzession kann nicht mehrheitlich ausländisch sein. Wenn Ihnen in dieser Zone “Strandgrundstückseigentum” verkauft wird, ist einer von Ihnen verwirrt. 

Die praktische Schlussfolgerung: fragen “betitelt, Besitz oder Zugeständnis?” Bevor du nach dem Preis fragst. An dieser Küste filtert diese eine Frage die meisten Probleme heraus.

• Ein unabhängiger Anwalt. In Costa Rica muss die Übertragungsurkunde von einem *notario público* ausgestellt werden, der ein speziell lizenzierter Anwalt mit öffentlicher Befugnis ist, kein Sachbearbeiter mit einem Stempel. Üblich ist hier: Wer die Notargebühr bezahlt, wählt normalerweise den Notar, und Käufer bezahlen in der Regel. Verwenden Sie das. Ihr Anwalt sollte Ihnen allein verantwortlich sein. Benutzen Sie niemals den Anwalt des Verkäufers und seien Sie vorsichtig mit einem Anwalt, mit dem der Makler “immer zusammenarbeitet”. Eine günstige Versicherung gegen die teuerste Art von Fehlern.
• Ein Käuferagent. In Costa Rica gibt es kein MLS, das diese Küste tatsächlich abdeckt, keine Zulassungsvoraussetzung, um sich als Immobilienmakler bezeichnen zu dürfen, und die verkaufsseitigen Makler arbeiten für den Verkäufer. Ein käuferseitiger Makler kehrt das um: Jemand, dessen Aufgabe es ist, die Probleme aufzudecken, statt sie zu beschönigen. In der Regel kostet Sie das nichts, da die Provisionen vom Verkäufer bezahlt werden. Mehr dazu unter [Was ein Käufermakler tut → Beitrag #18]. Ja, genau das ist unsere Aufgabe – berücksichtigen Sie also unsere Voreingenommenheit, und beachten Sie, dass nichts anderes in diesem Leitfaden die Beauftragung unserer Dienste erfordert.

Sobald Sie eine Immobilie ausgewählt haben, entwirft oder prüft Ihr Anwalt einen Kaufvertrag (opción de compraventa). Dieser legt den Preis, den Zeitplan, die Bedingungen und vor allem eine Due-Diligence-Periode fest, die in der Regel 30 bis 60 Tage dauert und in der Sie zurücktreten und Ihre Anzahlung zurückerhalten können, wenn die Prüfungen Probleme aufdecken.

Die Anzahlung, die in der Regel bei etwa 10% liegt, sollte auf ein Treuhandkonto überwiesen werden. Nicht an den Verkäufer. Nicht an den Makler. Nicht auf das persönliche Konto einer Person, ganz gleich, wie freundlich der WhatsApp-Chat auch geworden sein mag. In Costa Rica gibt es kein spezielles Treuhandgesetz; Treuhanddienstleister lassen sich bei der Finanzaufsichtsbehörde SUGEF gemäß den allgemeinen Vorschriften für Finanzdienstleistungen registrieren. Überprüfen Sie die Registrierung selbst, bevor Sie Geld überweisen. Rechnen Sie damit, dass das Treuhandunternehmen von Ihnen KYC-Unterlagen, Kontoauszüge und einen Nachweis über die Herkunft Ihres Geldes verlangt. Das ist keine gegen Sie gerichtete Bürokratie, sondern dient der Einhaltung der Vorschriften zur Geldwäschebekämpfung – und ein Anbieter, der diese Angaben nicht verlangt, sollte gemieden werden.

Alles vor diesem Schritt ist Einkaufen. Dieser Schritt ist der Kauf.

Während der Due-Diligence-Prüfung überprüfen Ihr Anwalt und Ihr Makler mindestens:

• Der Titel. Eine Registerstudie (estudio registral) aus dem Registro Nacional: Wem gehört es, Pfandrechte, Hypotheken, Vermerke, Dienstbarkeiten, anhängige Rechtsstreitigkeiten. Dies ist derige Zehn-Minuten-Check aus dem oberen Teil dieses Beitrags, korrekt durchgeführt.
• Die Umfrage. Der eingetragene Vermessungsplan (Plano Catastrado) muss mit dem tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmen. Zaunlinien, die vom Plano abweichen, sind hier üblich und stellen ein Problem dar, das Sie vor dem Abschluss einkalkulieren oder beheben möchten, anstatt es danach zu entdecken.
• Flächennutzung und Verwendung. Die Nutzungsart der Gemeinde bestätigt, was Sie auf dem Grundstück tun dürfen. Ein Grundstück zu kaufen, auf dem Sie nicht bauen können, ist eine selbstverschuldete Wunde.
• Wasser. Ein Wasserbrief (carta de agua), der die rechtliche Verfügbarkeit von Wasser nachweist. An dieser Küste kann ein fehlender Wasserbrief bedeuten, dass keine Baugenehmigung erteilt wird. Dies verhindert mehr Bauvorhaben als jedes andere einzelne Dokument.
• Besitzrealität. Lebt jemand auf dem Land, arbeitet dort oder überquert es? Bewohner können im Laufe der Zeit Rechte erwerben, und Hausbesetzersituationen sind ein reales, handhabbares, aber nicht zu ignorierendes Risiko im ländlichen Costa Rica.
• Der Verkäufer. Wenn sich die Immobilie im Besitz einer Kapitalgesellschaft befindet, wird auch die Kapitalgesellschaft geprüft: Bonität, Schulden, Steuerstatus, wer tatsächlich unterzeichnungsberechtigt ist.

Wenn ein Verkäufer oder Makler Sie unter Druck setzt, diese Frist zu verkürzen, ist das eine Information. Handeln Sie danach.

Saubere Due Diligence führt zum Abschlusstag. Der Notar beurkundet die Übertragungsurkunde (escritura de traspaso), der Treuhänder zahlt die Gelder gemäß der Vereinbarung aus und der Notar reicht die Übertragung beim Registro Nacional ein und zahlt die Übertragungssteuer.

Man muss dafür nicht in Costa Rica sein. Vollmachten für den Abschluss von Geschäften sind für ausländische Käufer üblich, was wichtig ist, wenn Sie dies von Denver oder Düsseldorf aus verwalten.

• Welche Abschlusskosten. Rechnen Sie mit etwa 3,5% bis 5% des Gesamtkaufpreises. Die Bestandteile: eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 1,51 TP3T, berechnet auf den höheren Wert aus Kaufpreis und eingetragenem Steuerwert, Registergebühren und Stempelgebühren in Höhe von ca. 0,81 TP3T, Notargebühren in der Regel zwischen 11 TP3T und 1,51 TP3T sowie Treuhandgebühren und etwaige Kosten für die Gründung einer Gesellschaft. Wer die Kosten trägt, ist verhandelbar; eine 50/50-Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist üblich, stellt jedoch eine Bedingung Ihres Angebots dar und ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. 
• Sollten Sie in eine Aktiengesellschaft investieren? Viele ausländische Käufer besitzen Immobilien über eine costaricanische S.R.L. aus Haftungs-, Nachlassplanungs- und Mitbesitzgründen. Dies verursacht jährliche Kosten und Verpflichtungen, und da es mit den Aufenthaltsbestimmungen (siehe unten) verknüpft ist, ist dies eine Entscheidung für Ihren Anwalt und Steuerberater, keine bloße Formalität.

Die Eintragung ins Grundbuch dauert einige Tage bis Wochen. Dann folgt der weniger glamouröse Teil: Melden Sie sich bei der Gemeinde für die jährliche Grundsteuer an (0,251 TP3T des eingetragenen Wertes), prüfen Sie, ob die Luxussteuer anfällt, halten Sie die jährlichen Unterlagen der Gesellschaft auf dem neuesten Stand, falls Sie eine solche genutzt haben, und aktualisieren Sie die Angaben zu den Versorgungsunternehmen. Wenn Sie bauen, ist das ein völlig separater Prozess mit einem eigenen Leitfaden.

Drei Fragen, die jeder stellt

• Wie lange dauert das Ganze? Von der Annahme eines Angebots bis zur Eintragung des Titels sind typischerweise zwei bis drei Monate üblich, hauptsächlich aufgrund der von Ihnen ausgehandelten Due-Diligence-Periode. Schneller ist bei einer Immobilie mit klarem Titel und Barzahlung möglich. Deutlich schneller sollte Sie nervös machen.
•  Kann ich eine Finanzierung bekommen? Meistens nein. Banken in Costa Rica verleihen selten an Nicht-Residenten, daher ist dies ein Bargeldmarkt. Die gangbaren Wege sind Verkäuferfinanzierung, was üblich ist, oder Mittel, die gegen Vermögenswerte im Heimatland aufgebracht werden. 
• Bekomme ich durch den Kauf von Eigentum eine Aufenthaltsgenehmigung? Der Kauf allein reicht nicht aus. Eine qualifizierte Immobilieninvestition war bisher die Grundlage für die Investoren-Aufenthaltsgenehmigung in Costa Rica, doch die berühmte Schwelle von $150.000 stammte aus einem befristeten Gesetz, dessen Geltungsdauer im Juli 2026 endete, und die darauf folgenden Regelungen sind genau die Art von Dingen, die sich zwischen dem Zeitpunkt, zu dem wir dies schreiben, und dem Zeitpunkt, zu dem Sie es lesen, ändern können. Informieren Sie sich bei einem Einwanderungsanwalt über die aktuellen Anforderungen, bevor Sie sich darauf verlassen.